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房价过山车后,持有者每年亏损多少?

2019-10-09春季网 正體
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(图源:青驿网 @Sarah 锡颖,版权所有)中国人是勤奋的,也是焦虑的,但是能够看清楚时代大势的,却寥若晨星。每个人都是被时代的潮水,裹挟着往前赶,生怕掉队,却不关心,这股

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房价过山车后,持有者每年亏损多少? chunji.cn(图源:青驿网 @Sarah 锡颖,版权所有)

中国人是勤奋的,也是焦虑的,但是能够看清楚时代大势的,却寥若晨星。

每个人都是被时代的潮水,裹挟着往前赶,生怕掉队,却不关心,这股潮水会把人带往何处。

01

" 想到已经亏损的 200 万元,十一假期没心情旅游,上班后更没心情工作,家里氛围很压抑。"

这是一位前同事,邀请明哥见面后,开口就吐出来的话。

他来深圳有 10 年之久了,2016 年底的时候,房价上涨的焦虑感,席卷了这个城市的每一个角落,于是以近 800 万元的总价,在南山脚下某小区,购置了一套大户型的房产。

当时我曾经建议他要谨慎,理由非常之简单。

从 2014 年开始的房价上涨热潮,根本驱动力在于降息之后的货币宽松环境,以及央行支持、国家开发银行执行的棚改贷款政策。

只要国家相关部门的政策目的达成了,货币宽松环境和棚改贷款的水龙头,很快会在几年之内就关上。但是购房者的房贷,却要偿还 20-50 年。

能够支撑购房者持续还贷的勇气,无非是两点。

一、房价继续上涨。

二、收入持续攀升。

但是,在 2016-2017 年的 2 年间,自媒体的鼓噪、房产中介的激情喊话,以及对于 " 再不上车,就永远上不了车 " 的焦虑感,驱使着每个人的大脑快速决策,来不及考虑房价横盘或下跌的可能性,也顾及不了收入水平能否维持或者攀升。

房价将永远上涨的信仰,彻底击垮了每一个理性者的思维防线。

于是,2016 年底的时候,他顾不上思考,火速出手了。

他来深圳的前 6 年,在最知名的一家互联网公司担任工程师,收入一年一个台阶,到了 2016 年底时,税后年收入已经达到了 45 万元,加上老婆的收入,家庭收入达到了 60 万元。

客观地说,这份收入水平,对于工薪阶层家庭来说,无论是在深圳,还是在全国任何其他地方,都是优秀的水平,每月承担接近 3 万元,1 年接近 36 万元的房贷,压力不大。

02

让他没想到的是,人算不如天算。

自从买完之后,这个小区的房价就再也没有上涨过,当时一天之内中介带几波人看房的盛况,也从此消失了。温度突然转凉。

更不巧的是,2016 年 " 大众创业、万众创新 " 的互联网热潮,在炙烤着这片热土。他也毫不例外,加入了一家拿到了千万元融资的手机游戏公司。由于作为核心成员加入,虽然得到了一些原始股权,但是薪资收入,和在互联网大厂时一样,依然是 45 万元,并没有上涨。

那时候,创业的人心中都有一个念头,公司的市值随着一轮轮融资的到位,而翻倍式成长,最终被大公司并购,或者独立上市,从而实现财务自由。

游戏行业的热潮却在渠道成本上升、用户审美疲劳和监管层层层加码的政策下,迅速冷却。

裁员、降薪,接踵而来。

房价过山车后,持有者每年亏损多少? chunji.cn(图源:青驿网 @小橙,版权所有)

而他这才意识到,小区的房价,不仅没有继续上涨,反而一步步阴跌,成交量稀稀拉拉。登录绿色品牌中介 " 链家网 " 上观察了下,同一小区,相同户型和面积的卖家,报价只有 650 万元了。

按照房地产行业的潜规则,实际成交价,只会比 " 链家网 " 上的首次报价更低,而不会更高。他猜测,要达成成交的话,实际价格只有 630 万元左右。

这样的话,不到 3 年时间,房价的浮亏就达到了 170 万元,加上交易环节的税费、简单翻新装修的费用,实际亏损已经达到了 200 万元。

即使按照之前的职业发展路径,家庭年收入 60 万元,除去生活开支能结余 40 万元,这 2 年多的亏损,就够两夫妻奋斗 5 年多,才能弥补。

更何况,现在面临的窘境是,收入不仅没上升,反而面临了降薪、失业的风险。

03

对房子的估值,古往今来,就有两种估值模式。

第一,基于房价上涨预期的估值方式。估值基准包括:看齐发达国家明星城市的房价,居民收入 5-10 年后的上涨幅度,外来人口大幅流入带来的购房需求,以此得出合理的目标价。

第二,基于房子租赁带来的现金流入收入(扣除维护和折旧成本之后),计算租售比后,得出市盈率,多少年可以回收投资额度。

只要房价上涨预期仍在,没有人关注租金收入。

这就好像在股市牛市时,没有人关注股票背后的上市公司,真实的经营情况,所有人都只关注,有没有更多的接盘侠,买入股票推升股价,让先买者赚取差价。

在经济过热,房价上涨的历史阶段,不管是美国、日本、香港,还是中国大陆,第一种方式都曾经大行其道。

只是,历史的车轮总是无情的,当过热阶段一结束,第二种估值方式,就展示出了它作为客观规律的无穷力量,能够毁灭所有在高点时,以第一种估值方式去接盘的人。

所以,只要房价失去了上涨的动能,购房者损失的,不仅是房价下跌带来的差价损失。

假设如果不买房,而选择租房的方式,一线城市的租售比,大约在 1%-1.5% 范围。我们乐观点,以 1.5% 来计算,并且不考虑空置期和中介费用。800 万总价的房子,年租金收入在 12 万元。

而一线城市的首套房贷利率,大约是年化 4.9%,如果首付三成,贷款了 560 万元,选择等额本息法还 30 年,月均还贷额是 3 万元,还贷总额超过了 1000 万元。

也就是说,这种典型情况下,只要将房子持有在手里,每年的现金流,尽流出 24 万元。

这是可以用来改善家庭生活品质的宝贵现金,现在却被房子吞噬了。

04

房价过山车后,持有者每年亏损多少? chunji.cn(图源:青驿网 @雨水,版权所有)

实际上,除了深圳,在北京、上海,类似的剧本,在无数家庭中上演了。

不过,一线城市的年轻人,还算是幸运的。因为他们面对的只是价格的下跌,房子的流动性,问题却不大,只要想卖,接盘的人,总还是有的。

最值得担心的是,广大的三线以下城市和县乡,遍地开花的房子,留给进城的接盘侠们,不仅是几十年的房价下跌进程,更可怕的是,流动性的枯竭。

因为,房子比人多了。

别以为历史的浪潮,只是在这里打了个小浪花。这是彻底的转向。

如果你不信,请回看一下,日本在 1991 年后的房价进程,是如何让全体国民进入低欲望社会的。消失的 20 年,不是口头上说说的,而是会让一代国民来承担历史的代价。

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